主要类型的房地产投资风险

主要类型的房地产投资风险

 

(1)外部风险

1.宏观经济风险。宏观经济风险对每个房地产投资企业来说都是不可避免的。例如，当经济衰退和低速抑郁时，社会对消费的需求也会显著减少，包括房地产。更重要的是，每当经济陷入低谷，消费减少时，最大的影响往往是汽车、房地产等长期耐用消费品。此时，人们将纠正经济繁荣时制定的消费计划，推迟或简单地取消对耐用消费品的购买。这种社会时尚导致房地产市场供过于求，房价一再下跌。

2.财务利率风险。财务利率风险大多来自利率波动的影响，因为很多人买房不是全额付款，所以一般会利用杠杆原则向金融机构申请抵押贷款，解决部分资金问题。如果贷款利率上升，投资者需要承担的贷款利息可能是房价本身的价值。这种情况对于一些财力有限的投资者来说无疑是雪上加霜，加息可能会迫使他们放弃房地产。当然，如果银行收回抵押房地产可以获得贷款，投资者就不必承担任何责任。但是，如果房地产市场处于低潮，银行在拍卖房地产时仍不得不列出足够的资金偿还抵押贷款，投资者仍需承担一定的责任。因此，投资者在策划房地产计划和议价房地产时，必须考虑利率波动因素。

3.市场风险。由于供需形势的变化，市场竞争范围、竞争程度、竞争方式以及房地产市场性质、市场结构和市场发展的变化造成的风险。市场风险是房地产市场价值下降的可能性，主要来自房地产供应的时间误差。例如，当房价因供应短缺而上涨时，开发公司会建造建筑，但由于建筑需要一定的时间，虽然待建建筑的整体规模已经超过了供应需求，但短期内房价将继续上涨。近年来，建筑技术越来越先进，导致房地产能够快速供应市场，直接缩短了房地产循环时间，使房地产价格波动更加频繁。

4.自然风险。自然因素的不确定性、不可抗力（如地震、洪水、风暴、火灾等）以及土地自然地理和技术经济特征带来的风险。

 

(2)内部风险

1.商业风险。经营风险是由于房地产投资经营中的错误（或可能性），导致实际经营结果偏离预期预期的可能性；经营风险起源于投资内部问题和项目经济环境，如管理水平低、管理效率低、使用经营成本超过预期价值、房屋空置率高、租金回笼等，使企业营业收入低于预期价值。经济环境可能不理想，对房地产的需求较低，空置率高于预期。

2.财务风险。财务风险是指房地产投资者利用财务杠杆不仅扩大了投资的利润范围，而且增加了不确定性和营业收入不足以偿还债务的可能性。