青年公寓项目的定位和规划

青年公寓项目的定位和规划

 

1. 规划约束

 

青年公寓项目的初衷是响应地方政府的号召，帮助在功能开发区工作的年轻人解决住房困难，促进区域投资。其目标客户为新进入工作场所的单身白领，具有以下特点：①22-30岁之间，刚出大学或初进上海，收入不高。②在互联网时代成长，渴望独立而个性化的生活。③多为家中独子，不善或不喜欢家务。④地域观念和婚恋意识不强，工作时间长，工作单位经常发生变化。

 

项目位于城市新区，距目标客户群6公里以上，无公交直达，最近地铁站2公里以外。项目用地是开发商早期获得的自有住宅用地。项目运行时，城市商品房交易如火如荼，房价迅速上涨。在项目周边的许多住宅区，房屋租金相对较低。从投资的角度来看，这并不是长期租赁公寓的理想场所。事实上，如果没有政府倡导和开发商转型战略的驱动，将目标地块开发成普通商品房出售是当时最合乎逻辑的选择。

 

项目开发商对一线城市的租赁市场持乐观态度，认为土地稀缺和外来人口的持续引入决定了一线城市住房供需矛盾的长期存在。随着城市经济的发展，客户的支付能力将逐步提高。如果产品和服务满足甚至超过目标客户的期望，该项目将为企业带来稳定的收入，资产的市场价值将逐步提高。在这一概念的指导下，开发商非常关注目标客户的特点和租赁需求。通过调查分析，得出客户的三个主要需求点。一是安全可靠，管理规范；二是交通便利，生活设施基本；三是租赁价格适中，收入水平基本匹配。随后的建设规划主要围绕这三个需求展开。

 

2. 公寓的规划决策思路

 

青年公寓的目标客户大多是初入职场的大学毕业生。他们走出校门来到陌生的城市。客户和家人最关心工作和生活环境的安全。公寓的安全性由外部环境和内部环境决定。外部安全受项目所在区域整体环境的影响。开发商需要根据当地情况制定公寓安全管理措施。一般来说，严格出入管理的纯租赁社区的安全性优于租售混合社区，整个租赁公寓建筑的安全性优于商住混合建筑。青年公寓项目规划建筑面积近6万平方米。开发商决定从安全管理、规模效应和品牌建设三个方面出租所有公寓。在房间类型的选择上，不仅要满足目标客户对生活独立性和生活隐私的要求，还要考虑其支付能力。经过反复酝酿，我们终于大胆地选择了一种集大学宿舍和小家庭于一体的单房整租房型。公寓楼中间有一条走廊，租户通过走廊进入南北两侧的房间。每套公寓只供一人居住，室内可洗澡、上厕所、洗衣和简单的烹饪饮料。每个房间都有内阳台晾晒和绿色植物。项目原计划全部建成25平方米的小户型。在前期营销中，部分客户强烈要求面积较大，愿意支付高租金。因此，在工程二期装修中，将少量25平方米的房间合二为一，增加了餐厅，增加了床的宽度。每个房间都配备了基本的家具和家用电器，客户可以在签约当天入住。

 

根据规划，整个社区将容纳近3000人出租。为确保整个公寓的安全运行，社区实行封闭式管理。社区出入口、每栋公寓楼入口大厅、房间均设有门禁，客户需刷卡进出。考虑到长期租赁公寓公共服务设施的特点，在整体安全监控和消防设施规划设计方面，也借鉴酒店标准，完善公寓安全管理手段。公寓建筑材料和机电设备的选择也充分考虑了长期持有、运行和维护的特点。

 

长期租赁公寓适合位于轨道交通站附近，可以吸引远程工作的客户。青年公寓项目远离轨道交通站。为解决客户出行困难的问题，青年公寓开发商协调政府相关部门，由企业出资，在出行高峰时段提供定点班车。此外，社区还规划了地下车库和少量的地面停车位，供租户付费使用。

 

青年公寓的租户基本上是单身，通常早出晚归，依靠外部生活支持服务。开发商在社区规划了8000多平方米的街头商店，可用于开设餐馆和超市、银行网点和健身俱乐部，不仅满足公寓租户的需求，而且对周边社区居民开放。