我国房地产市场启动不力的诸多问题

我国房地产市场启动不力的诸多问题

为了发展房地产业，促进国民经济，政府出台了许多政策措施，如减税、银行降息、向个人出售公共住房、实施抵押贷款、开拓二级住房市场等，对促进房地产投资和发展房地产业没有影响，但并不理想。原因是我国存在不利于有效实现住房产品的根本深层次问题。

1．“二律背反”与人们的心理预期失衡。

如今，让人们愿意投资购房和开始房地产的关键在于居民对心理预期充满信心，消除购房的心理障碍，对未来的收支充满信心。但是，居民对未来有信心，应该有适当的消费政策和制度。归根结底，消费政策只能调整两种平衡关系：一是个人金融资产投资与消费的平衡关系；二是即期消费与长期消费的平衡关系。投资多，消费少，近期消费多，长期消费少。

但目前的政策是：一方面鼓励人们投资股票，解决国有企业的融资问题，将间接投资转变为直接投资，另一方面鼓励人们在市场上购买相对过剩的商品，鼓励人们在旅游上花钱。一方面，让人们快速花钱，现在花钱，购买当前市场消费相对过剩的商品，另一方面，推出住房改革、医疗改革、教育改革，特别是购房，对长期消费负更多责任。一方面，下岗、就业困难，收入预期不乐观，另一方面，支出预期增加，居民对未来收支心理预期失去信心。政府政策将解决当前国民经济中的重大问题和住房积压问题，压力超过6万亿元的银行储蓄存款。

这里不谈收入分配差距大的因素，也不谈80％居民只占200个储蓄存款％，仅中国12.5亿人口，人均存款约5000元，平均家庭（3.8人）1.7万元，普通家庭平均存款较少。随着收入预算的减少和支出预期的增加，即抵押贷款的实施，人们也对购房持谨慎态度。即使家庭有少量存款，居民对生活安全和储蓄谨慎起主导作用，也不敢贸然取出购房行为。

2．收入分配差距扩大，边际消费倾向下降。

在我国人均GDP水平较低的国家，目前最终消费水平为58.8％，居民消费水平47．5％在明显偏低的情况下，近年来收入分配差距不断扩大。

根据国家统计局1995年对全国3．5万户城镇居民和7万户农民抽样调查证实，1995年全国城镇居民人均可支配收入为4283元，人均生活费收入为3893元，均比1994年增长4元．9％。1996年人均可支配收入和人均生活费用均较1995年实际增长4倍％以上。但与此同时，居民收入在人均收入增长中的减收面也在不断扩大。1994年上半年，全国城镇居民减收37．9％，与1993年同期相比扩大22年．7个百分点；1995年全国城镇居民平均收入增长近5个百分点，但有41个百分点％与1994年相比，居民收入的减少又扩大了。特别是减收面主要集中在低收入群体。1997年至1998年，我国城市人均收入仍呈增长趋势。同时，由于经济结构调整和经济低迷，大量员工被解雇，收入减少，收入减少仍集中在低收入群体上，收入差距继续扩大，甚至差距很大。这种收入差距表现在不同群体之间。例如，私营企业（包括外资企业）的雇主收入一般是普通工人的10倍，有的高达100倍以上。

有人估计，中国有100多万富翁，有10多亿富翁。这种过大的收入差距体现在中国的基尼系数上，20世纪80年代是28.8，90年代是38．8.贫富差距扩大。这种过大的收入差距反映在居民储蓄存款中，占人口总数的20%％富人，存款6万亿的80万亿％，占总人口的80人％居民，只有6万亿存款的2000％。

生活消费支出的规律是低收入阶层的边际消费倾向高于高收入阶层，低收入阶层的货币边际效率高于高收入阶层。根据1996年对36370户和1997年37890户中国城镇居民家庭基本情况调查结果的分析，也证实了上述原则。1996年至1997年，我国最低收入户消费支出增长率为0．25％，最高收入户消费支出增长率为122．78％，从纵向可以看出，在人们收入增加的过程中，消费支出的绝对增加是相应的。但最低收入户和最高收入户的需求弹性系数，即消费支出增长率与全部收入增长率之比，最低收入户为2．5、最高收入户为1．13。也就是说，前者增加的收入比后者增加的收入占消费支出的比例更大。由于我国收入分配差距扩大，近年来减收面积扩大，减收面主要集中在低收入群体，增收面主要集中在高收入群体。这就导致了1981年至1997年我国城镇居民的边际消费倾向从0．84下降到0．64。

对于房地产购买和房地产启动，住房条件差，急于购买低收入群体，虽然收入需求弹性系数大，边际消费倾向高，但无法购买，收入分配主要集中在高收入群体，有购买能力，但需求弹性系数小，边际消费倾向低，住房条件相对较好，不急于购买。所以开发的房子很难实现，房地产也很难开始。