房地产企业在新会计准则下的应对建议

房地产企业在新会计准则下的应对建议

 

新收入准则的实施对房地产企业有很大的影响，特别是在新收入准则实施初期，根据业务进度确认收入，可能导致房地产企业经营业绩大幅波动；新收入准则仍需要财务人员的专业判断，房地产企业需要采取措施积极应对。

 

（1）加强财务人员培训，统一收入确认原则

 

根据规定，自2018年1月1日起，海外上市公司、国内上市公司和非上市公司将逐步实施新标准。鉴于新收入标准对房地产企业的重大影响，需要组织财务及相关人员加强学习，掌握新收入标准的规定，通过内部学习和外部沟通，研究制定自己的应对方案，正式实施新收入标准，确保公司整体收入确认统一标准，实现财务信息的合规性、准确性和一致性。

 

（2）根据实际业务需要，合理设计合同条款

 

根据新收入标准的规定，新的收入确认模型是基于合同，采用“五步模型”确认收入：

 

第一步是识别与客户签订的合同，确认合同真实有效，合同条款符合法律法规的规定，并得到签约方的一致认可；

 

第二步是识别合同中应履行的义务，即明确签约方的权利和义务。对于提供的商品或服务，应区分是独立履行的义务还是整体的义务。例如，对于在销售活动期间购买房屋的业主，房地产企业提供免收三年物业管理费的折扣，业主支付的款项包括购房款和未来三年物业管理费，财务人员需要区分合同中应履行的义务；

 

第三步是确定交易价格。对于持续时间较长的业务，需要考虑时间价值和信用政策，特别是对于未来房屋销售，从房地产企业收到购房款到交付商品房可持续两到三年，持续时间较长，应考虑合理确定交易价格；

 

第四步是将交易价格分配给履行义务。根据识别的履行义务，按照新收入准则的规定，将交易价格分配给相应的履行义务，合理确认各项收入。第二步房地产企业识别的商品房销售收入和物业管理收入，按各项目价格比例分摊；

 

第五步是在企业履行职责时确认收入，即符合新收入准则规定的收入确认条件时，按照第四步分配的金额确认收入。

 

“五步模型”为企业确认收入提供了明确的指导，房地产企业应按照“五步模型”的规定，梳理商品房销售等相关合同，明确合同履行义务、控制转让标准、交易价格等重要内容，充分利用政策，规避合同风险，更好地服务于企业的业务要求。

 

（3）完善财务信息系统，优化企业内控设置

 

鉴于新旧收入准则的差异，根据会计政策的变化，及时调整房地产企业的财务信息和相关管理信息系统，以满足新收入准则的相关要求。相应调整企业内部控制制度，重点关注涉及财务职业判断的收入确认，确保财务信息的合规性和准确性。

 

（四）调整绩效考核指标，应对政策变更的影响

 

房地产企业实施新收入准则后，由于部分业务可能满足按履约进度确认收入的条件，新收入准则实施初始收入、利润等财务指标波动较大，由于收入确认方式的变化，对房地产企业未来业务也会产生一定的影响，因此需要调整新收入准则实施初期和中长期绩效考核指标，以应对会计政策变化的影响。