启动中国房地产业的理念

1．继续实施反衰退、调整经济周期的政策措施。

启动房地产，我们认为应区分一般政策措施和针对实际的特殊策略。前段时间政府出台的政策措施，应该看到，实际上是市场经济国家反衰退、调整经济周期的一般理论指导下的做法；比如降低银行利息率、降低存款准备金、鼓励银行放款、扩大财政支出、大幅提高职工工资、增强居民购买力、减税、鼓励居民投资股票、债券等政策措施，从不同角度对防止物价持续下跌和低迷、防止国民经济衰退、调整国民经济增长趋势、稳定发展起到作用。当然，它也对房地产经济的发展起到了不同程度的调节作用。因为房地产业和国民经济之间存在着“寒暑表”的关系。今后，无论是为国民经济走出低谷，还是为了启动房地产，都需要继续落实这些政策措施。

然而，由于上述不利房地产实现的深层次问题，近年来积累的问题短期内无法立即解决，房地产的启动仅依靠上述一般政策措施，不理想，效果不快。例如，由于居民收入增长率长期落后于GDP增长率形成的低消费率，居民购买货币支付能力不足，一两年内不可能提高工资，增加收入，补充GDP近14个百分点，达到居民消费率60%％合理的比例。因为这需要很长时间才能有一个复杂的过程。除了逐年提高在职工工资外，还要减少失业，增加就业，发展小城镇；增加就业取决于经济结构的合理调整，经济结构的合理调整取决于政策制定和实施的时间和过程。

要迅速启动房地产，除了继续实施刺激国民经济发展的一般政策外，还必须从实际出发，有针对性地实施一些特殊策略。

2．有针对性地启动近期房地产策略。

（1）抓住收入水平较高的群体，以税收合作启动房地产。目前，中国银行存款6万亿元。如果我们做一个具体的分析，我们不能简单地说居民没有买房的能力，或者他们不敢花钱。这6万亿元存款的很大一部分是高收入或高收入阶层所有的。

据《经济日报》1999年5月20日头版郭克莎的文章《如何看待投资与消费的协调增长》报道：“目前，中国科技教育界已经形成了一个大型高收入阶层，其银行存款估计占居民储蓄总额的20%％左右。“政府非常重视改善知识分子的住房条件，他们也期待着改善他们的住房水平和生活环境。知识分子的收入不仅稳定而快速增长，而且对未来收支的心理期望充满信心。如果政府以优惠价格出租和转让一些环境良好的土地，开发和建造一些高端公寓和连体别墅，并配合减少劳动报酬、报酬、特许权使用费等个人所得税，他们应该愿意投资买房。这不仅可以启动房地产带动经济增长的巨大乘数，而且可以改善知识分子的生活和工作条件，而且有利于大学和科研机构的服务体系的社会化。

企业家、私营企业主、表演艺术明星是中国的高收入阶层。住房具有显示社会地位的功能。如果政府能够出租和转让一些优雅的环境土地，开发和建造高水平的别墅，并被称为“企业家花园”、“明星别墅园”，完善配套“交流中心”、“谈判中心”、“社交场所”、娱乐宫和购物大厦不仅生活环境优雅，而且显示了他们的声誉和地位，而且有利于他们的商业情报交流和社会交流。如果政府减免个人所得税和一些私营企业所得税，他们将愿意投资和购买。

（2）抓住高校服务体系社会化，开发学生公寓及其生活设施，肩负房地产。教育部计划在未来五年内扩大招生规模，到2005年达到1000万学生，赶上高校青年学习平均15人％水平。教育体制改革要求高校服务体系社会化，到2005年师生比例为1：14.这一改革给房地产开发带来了机遇，前景广阔。一名大学生每年正常消费1万元（包括学费），1000亿大学生。仅就学生公寓而言，每个学生5平方米（包括厕所、厕所），必须建设和改造5000万平方米；此外，食堂、洗涤、娱乐、购物、通信配套房屋和相关人员的生活房屋。学生公寓和配套房屋的开发只担心开发和建设，不担心销售和租赁，不存在房屋价值实现困难的问题。