1．生产与消费不协调，消费率低

发展房地产业促进经济是有条件的，即实现房地产产品。投资和开发房地产最大的问题也是房屋的实现。投资和开发房地产不仅具有需求效应，促进经济增长，而且具有供给效应，这是投资的本质效应。如果投资和开发房地产不能产生需求效应，不能实现，只能对国民经济的长期发展起到解渴的作用，加剧国民经济中房地产产品的积压。如果投资和开发房地产产品具有需求效应，能够顺利销售，国民经济的乘数将很大，房地产市场的供需运行将保持良性状态。

然而，投资和开发房地产产品具有需求效应，对促进经济增长有很大的乘数作用。公民必须有合理的最终消费率和货币购买力。然而，在过去的20年里，中国的经济增长迅速。虽然居民的最终消费量也在增加，但最终消费率呈下降趋势。1996年与1981年相比，1978年不变价格下降了10.6个百分点。原因是1986年至1998年城乡居民人均收入年均增长率高于国内生产总值(GDP)年均增长率低于4个百分点，比同期人均GDP年均增长率低2.6个百分点。因此，这一时期居民收入占GDP的比重比“六五”期间的平均水平下降了12个百分点；1998年，这一比例为41.4％，比“六五”期间平均水平下降近20个百分点。居民消费率国际平均水平为60%％左右。

著名发展经济学家H·钱纳里等人进行了实证研究表明，人均人均人均人均人均人均经济学家H·钱纳里等人(GDP)1000美元左右的消费率一般在61000美元左右％，1997年，我国人均GDP为860美元，但我国消费率仅为470美元．5％，比国际平均水平低14个百分点。中国的消费率如此之低。长期以来，低工资和人民收入增长率落后于GDP增长率。这种情况导致产品积压，影响再生产的顺利进行。以开发的住房为例。改革初期，城镇人均住房超过3平方米。现在很多城镇人均住房超过10平方米，房价翻了好几倍。然而，从1978年到1997年，城镇居民的人均可支配收入只增加了2倍．11倍，现在各地仍在大量投资开发。生产与消费不协调，消费率过低，是房地产难以启动的症结。

2．住房融资体系转型不对称。

改革前，我国实行低工资制度，职工干部的劳动报酬实际上是以货币工资和实物报酬的形式支付的。货币工资管吃穿，实物报酬管住房、医疗、学习等。这符合当时“一大二公”的左思想和制度。产品价值(c+v+m)V人为缩小，m人为扩大，员工住房基金由扩大的m收入财政，国家公共融资住房建设，住房国家所有，员工免费使用。住房制度改革的本质是将金融公共融资制度转变为个人融资制度，以满足市场经济制度的要求。

住房基金进入职工工资，从职工个人融资到市场购房消费，政府不再福利实物住房分割。现在住房改革也在改变中，一方面给予职工住房补贴，另一方面给予职工货币购房。但在具体的改革实践中，不对称和不协调，员工的货币购买是立即拿出钱，政府给员工的工资补贴是雷声大，雨点小。想象一下，除了沿海城市，中国大多数城镇的年平均职工收入只有几千元左右，几年前就更低了。现在突然拿出几万元或几十万元买房子真的很困难。即实施抵押贷款，每月支付本息数百元，许多员工也害怕，银行也不敢放贷。最初的消费率太低，加上住房融资体系的不对称转变，使得房地产市场的启动更加困难。