我国房地产投资信托发展中存在的问题

 

房地产投资信托作为一种有效的投资手段，可以活跃和刺激金融市场，促进房地产业的发展，对中国房地产业乃至整个国民经济具有非常积极的意义。但由于我国相关法律法规不完善，房地产投资信托在我国仍是新生事物，我国房地产投资信托的发展仍存在诸多问题。

法律法规不健全

目前，我国信托业主要依照《信托法》、《信托投资公司管理办法》、《信托投资公司资金信托业务管理暂行办法》规定开展业务。从目前国内法律环境来看，房地产投资信托产品不能公开发行，不能上市流通，不能突破200份的上限，只能采用私募股权的形式，不能像国外那样真正证券化，可以让投资者随时选择买卖股票。同时，在募集资金的使用中，虽然产品设计了贷款给房地产经营企业、投资房地产经营企业股权、购买商业用途建筑和住宅组合方向，但实际上只能用于短期贷款和短期物业投资行为要求对方回购，不能长期或永久购买商业物业、租赁、经营等商业经营。

 

道德风险问题

房地产投资信托在我国尚未形成完善的经营模式，对受托人的有效约束和激励机制尚未形成，容易造成受托人的道德风险。在这种情况下，由于信息不对称，信托投资公司往往利用各种机会牺牲投资者的利益，在经营管理过程中为自己谋取利益。因此，如何创造一个环境或制度，尽可能使信托投资者的利益与受托人的利益相一致，对房地产投资信托的发展至关重要。虽然银监会《暂行办法》规定“房地产信托基金的受托人、保管人和用户不得为同一人，不得相互关联”，但由于缺乏完善成熟的监管机制，信托公司仍可能降低客户的投资要求，投资于与自身相关的房地产企业，违反了投资收益最大化的原则。

 

项目本身及市场风险

房地产信托的市场风险主要来自项目本身的风险。项目的选择是房地产信托的首要任务。如果项目本身存在市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等问题，无论信托产品如何设计和控制风险，项目本身的先天缺陷都是不可避免的。