新收入准则对房地产企业收入确认的影响

 

在原收入标准下，房地产企业收入确认标准为风险和收入转移，不同房地产企业对收入确认标准有不同的理解，即使公司治理更标准化的大型上市房地产公司，也存在收入确认标准不一致，如万科、金地集团等，商品房竣工验收确认收入；保利房地产、投资房地产等，在商品房实际交付中确认收入；此外，第一股、深房A等，没有明确具体的收入确认点，影响上市房地产公司会计信息的真实性和可比性。

 

在新的收入标准下，房地产企业的收入确认标准改为将商品房的控制权转让给客户，并规定控制权转让分为“在一定时间内履行”和“在一定时间内履行”两种情况。如何确定控制权转让的标准？如何定义控制权转让是“在一定时间内履行”还是“在一定时间内履行”？成为房地产企业需要认真研究的课题，也是监管机构需要明确的重要事项。

 

(一)对自主开发商品房收入确认的影响

 

如果是现房销售，属于“某一时间履行”业务，房地产企业应在履行合同时确认收入；如果是期房销售，房地产企业与客户签订《商品房预售合同》，收到客户支付的房款（含贷款），客户获得固定房号的商品房，房地产企业在履行合同过程中生产的商品具有不可替代的用途，客户也可以获得商品房价格上涨带来的经济效益。因此，笔者认为，符合上述条件的期房销售可以初步认定为“在一定时间内履行”业务，房地产企业有权在整个合同期间对已完成的履约部分收取款项，收入可以根据履约进度确认。2017年9月11日，在香港上市的碧桂园发布的2017年中期业绩报告披露，2017年上半年销售收入增加147.5亿元，占当期房地产销售收入的19.8%，影响很大。

 

根据国家规定，新的收入准则将于2018年1月1日起逐步实施，碧桂园的实践为国内房地产企业未来的收入确认时间提供了有价值的参考。

 

(二)对代建商品房收入确认的影响

 

房地产企业帮助客户建设商品房，双方签订不可撤销的施工合同，可靠测量开发项目的完成程度，客户可按合同约定支付，属于“在一定时间内履行”业务，房地产企业可根据履行进度确认收入。

 

（三）对出租商品房收入确认的影响

 

一般来说，房地产企业租赁商品房的合同期限超过一年，属于“在一定时期内履行”业务。房地产企业按照租赁合同和权责发生制的原则，按时确认商品房租赁收入。

 

结束语

 

在新的收入准则下，一些符合要求的房屋销售可以根据业绩进度确认收入，确保财务信息的及时性。同时，根据业绩进度确认收入，对于房地产企业，在新收入准则实施初期，其销售收入可能会大幅增长，对社会经济和投资者的投资决策产生一定影响。此外，业绩进度的计量方法包括投入法和产出法。这两种计量方法都涉及到一定的财务专业判断，为房地产企业的盈余管理提供了一定的空间，也是政府监管部门和投资者需要关注的重要问题。