房地产开发企业税法确认收入期限

 

(一)开发产品销售收入确认问题

 

房地产开发企业开发建造后用于出售的住宅、商品房等建筑物、附着物、配套设施，应当按照收入来源的性质和销售方式，按照下列原则确认收入的实现：

 

1.以一次性全额收款方式销售开发产品的，应当在实际收到价款或者取得索取价款的凭证（权利）时确认收入的实现。

 

2.分期销售开发产品的，应当按照销售合同或者协议约定的付款日确认收入的实现。付款人提前付款的，应当在实际付款日确认收入的实现。

 

3.以银行按揭方式销售开发产品的，首付应在实际收到日确认收入的实现，余额应在银行按揭贷款转账之日确认收入的实现。

 

4.委托销售开发产品的，应当按照下列原则确认收入的实现:

 

（1）委托销售开发产品的，收到代销单位代销单位实际销售额确认收入的实现。

 

（2）委托销售开发产品的，收到代销单位代销清单时，应当按照合同或者协议规定的价格确认收入的实现。

 

（3）委托销售开发产品的，应当按照承销合同或者协议约定的价格，在付款日确认收入的实现。

 

承销商提前付款的，应当在实际付款日确认收入的实现。

 

（4）采用基价（保底价）并委托销售开发超过基价双方的产品的，收到代销单位代销清单时，按基价加按超基价分成比例计算的价格确认收入的实现。

 

委托人和接受委托人应当按月或者按季度结算，定期结算已销售的开发产品清单。已销售的开发产品清单应当载明开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。

 

5.开发产品出租后出售的，应当按照下列原则确认收入的实现:

 

（1）将待售开发产品转化为经营性资产，以经营性租赁或融资租赁方式租赁后出售的，租赁期间取得的价格按租金确认收入，出售时按销售资产确认收入。

 

（2）以临时租赁方式租赁待售开发产品的，租赁期间取得的价格按租金确认收入的实现，销售时按销售开发产品确认收入的实现。

 

6.以非货币性资产分成形式取得收入的，应当在产品分配开发过程中确认收入的实现。

 

(二)开发产品预售收入确认问题

 

房地产开发企业采用预售方式销售开发产品的，按照规定的利润率计算当期预售收入，然后纳入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，开发产品完成后进行结算调整。

 

预计营业利润＝预售开发产品收入×利润率

 

预售收入利润率不得低于15％（含15％），主管税务机关应当根据当地实际情况，按照公平、公正、公开的原则进行分类（或者分项）。

 

预售开发产品完成后，企业应当按照本通知第一条的规定及时计算实现的销售收入，同时按照规定结转相应的销售成本，计算实现的利润（或损失）金额，经税收调整后计算与开发产品全部预期营业利润金额的差额，然后将差额纳入当期应纳税所得额。

 

(三)开发产品视为销售行为的收入确认

 

1.下列行为应视为销售确认收入

 

（1）开发产品用于企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；

 

（2）将开发产品转化为经营资产；

 

（3）将开发产品作为对外投资，分配给股东或投资者；

 

(4)用开发产品偿还债务；

 

（5）以开发产品换取其他企业、事业单位和个人的非货币性资产。

 

2.作为销售行为的收入确认期限

 

销售行为应当在开发产品所有权或者使用权转让中，或者在实际取得利益权时确认收入的实现。

 

3.确认销售行为收入的方法和顺序

 

（1）根据企业近期或本年度最近月份同类开发产品的市场销售价格确定；

 

（二）主管税务机关参照同类开发产品的市场公允价值确定；

 

（3）根据成本利润率确定，开发产品的成本利润率不得低于15％（含15％），具体由主管税务机关确定。

 

(四)代建工程和提供劳务的收入确认

 

房地产开发企业代理建设项目和服务不超过12个月的，可以按照合同约定的价格结算日或者合同完成日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可以采用完成百分比法按季度确认收入。完成百分比法是根据合同完成进度确定收入和费用的方法。完成进度可根据累计实际合同成本占合同预期总成本的比例确定，已完成的合同工作量占合同预期总工作量的比例，并通过测量已完成的合同工作量等方法确定。

 

房地产开发企业在建设项目、提供劳务过程中节省的材料、脚料、报废工程或产品残留物，按合同规定留给房地产开发企业的，按市场公平交易价格确认收入的实现。