一、房地产销售收入确认范围

 

房地产销售收入是指房地产开发企业在市场上开发的房地产销售收入，包括土地转让收入、商品房（含周转房）销售收入和配套设施销售收入。房地产开发企业开发的部分房地产在销售前未与买方签订购销合同；房地产开发企业提前与买方签订购销合同，按合同要求开发的房地产。

 

房地产开发企业出售周转房，旧城改造中安置户支付的安置房产权款和增加面积的房产款在“房地产销售收入”核算范围内。房地产开发企业出售自用房产作为固定资产核算，不是“房地产销售收入”的核算对象。

 

二、房地产销售收入确认原则

 

房地产开发企业开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特点，因此房地产销售收入的确认应按照《企业会计准则-收入》进行。房地产销售收入的确认必须满足收入确认的四个条件：（1）企业将商品所有权的主要风险和报酬转移给买方；（2）企业既没有继续管理通常与所有权有关的权利，也没有控制销售的商品；（3）与交易有关的经济利益可以流入企业；（4）可以可靠地计量相关的收入和成本。

 

房地产购销合同可以在开发产品竣工验收前后签订。根据国家有关法律法规的规定，房地产开发企业只有按照规定取得房地产预售许可证后，才能上市预售房地产。预售中取得的价格只能是临时收款和预收效的价格，因为开发产品尚未竣工验收，收入无法确认。开发产品竣工验收并办理移交手续后，可确认房地产销售收入的实现，将“预收账款”转为“营业收入”。

 

开发产品竣工验收后签订的购销合同，由于现有房屋供应，完成房地产移交手续后可以确认收入。首先，与出售房地产相关的主要风险和报酬将合法转移给买方。二是房地产开发企业以出售为主要目的开发房地产，出售后无继续管理和控制权。第三，虽然目前房地产销售支付方式多样，包括一次性支付、分期付款和银行抵押贷款，以及担保和保险措施，但房地产价格的流入并不是问题。第四，房地产价格在签订合同时已经协商确定，开发产品的成本会计数据和项目预决算数据也可以提供可靠的成本数据。