房地产投资风险的原因

 

信息不完整、不准确，投资决策草率。信息不准确，或前期研究不详细，对购买力和项目销售前景过于乐观，会导致应用与原估计偏差较大。

宏观形势出现意想不到的不利变化，导致各种风险。这在近年来的经济生活中也经常遇到。表现如下:一是前几年通货膨胀严重，物价上涨，导致建材价格上涨，工程造价上涨；二是货币发行政策和银行信贷政策。例如，银行收紧银根意味着房地产开发商的融资或实现风险。三是房地产供需形势的变化。房地产供应严重短缺已成为历史。目前的情况是供过于求，房价自然会下降，销售难度会增加，促销成本会增加，期货房地产销售几乎成为不可能。第四，房地产政策和由此形成的大气候。比如银行对房地产行业的支持重点从“开发”转向“购买”，不利于房地产项目的开发，新开发，需要持续投资。

开发商对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握存在主观偏差。具体表现为：开发商过于相信自己的“感觉”，但实际上“感觉”是错误的或相反的。如果一些开发商过于相信他们会很容易找到“下一个家”，项目，但实际上没有；一些开发商在决策项目时只考虑和分析暂时的市场供求情况，而不考虑开发周期因素。因此，供求关系“此时此刻”，或对市场估计和项目自身优势的判断过于乐观，最终导致销售困难；其他开发商过于相信自己的“道”（即通过“关系”获得“好项目”的能力），而经营实力（开发实力、管理能力、营销能力）不足或薄弱，项目运营难以实现预期的经营业绩。

此外，自然灾害和事故的发生也是房地产开发中工程建设风险的原因。

 

识别房地产投资风险

 

如何正确估计和评估房地产投资的风险？通常的计算方法是计算投资风险率，其计算方法如下。

 

采用国际房地产投资行业常用的三个指标来识别

1.投资房地产的营业率。所有能带来收入的房地产都必然会产生营业费用。利润能力。营业率用于确定投资报告的净营业收入是否现实。计算公式如下：

营业率=年营业总费用/年计划总收入

根据相关调查数据，新公寓楼的营业率在38%-40%之间是可行的。办公楼和商业楼的营业率不同。营业率太低意味着投资计划中的一些成本没有考虑。如果太高，就意味着管理不善。太低或太高意味着风险太大。

2.偿债收益比。净营业收入是扣除所有成本费后的收入，是偿还债务资金的基本来源。它与偿债责任的比率反映了借款人偿还贷款的能力。

偿债收益比=营业净收入/所需年偿债额

偿债收益比越小，贷款投资风险越大；相反，风险越小。住宅资产偿债收益比一般要求超过1:2才被认为是安全的。

3.保本占用率。保本占用率是计算房地产安全的另一个重要指标。其计算公式为：

保本占用率=(年营业总费用+所需年偿债额)/年计划总收入

保本占用率越高，投资风险越大。可接受的住宅资产保本占用率一般为85%-90%。