随着中国经济的快速发展，人们迁往城市，寻找更好的工作和生活机会，逐渐成为城市的常住居民。近年来，由于大城市住房价格昂贵，加上各种限制外国户口购房的政策，大多数外国居民叹了口气，需要长期租房。一线城市租赁需求巨大，供需矛盾突出。如果长期不能有效解决，将导致城市就业劳动力减少，促进城市老龄化进程，影响城市经济发展和社会繁荣稳定。党的十九大明确房屋是用来居住的，不是用来投机的，长期租赁公寓作为住房供给侧改革的实验领域，受到社会各界的高度期待。工业界、学术界和媒体从不同的角度进行分析和研究，地方政府也出台了许多鼓励长期租赁公寓建设的政策。房地产开发商已经启动了长期租赁公寓业务，一些风险投资企业和传统房地产中介机构也大胆测试水，在一、二线城市收集分散的房屋统一租赁。市场的喧嚣掩盖了业务的困难，负面的声音不时传来，让人感到困惑。中国长期租赁公寓的发展将相对较长，过去在商品房大力发展时期积累的产业认知和管理经验可能不再适用。本文以经营多年的青年公寓项目为例，试图描述和解释两种不同价值观在集中长期租赁公寓建设规划和公寓运营中的差异，为致力于长期租赁公寓业务的房地产行业同行提供参考。

 

集中长租公寓的投资决策

 

顾名思义，长期租赁公寓是由专业团队提供统一服务和管理的租赁公寓。集中长期租赁公寓的位置相对集中，规模相对较大。与酒店公寓相比，长期租赁公寓租赁期长，服务内容少，价格低。目前，在中国一线城市，大型集中长期租赁公寓相对较少，大多数租户借助住房中介服务在全市居民区租赁。近年来，许多新兴企业对住房租赁的巨大需求市场持乐观态度。通过收集私人家庭闲置或分散租赁的房屋，他们与业主签订了长期租赁协议，经过快速装修，以统一的品牌出租。由于房屋的地理位置和产权非常分散，这些公寓一般被称为分布式长期租赁公寓。

 

房地产开发商拥有丰富的开发经验和管理团队。一些企业实力雄厚，融资渠道和土地储备资源都非常丰富。当这些企业涉足长期租赁公寓业务时，他们通常会选择自己开发。企业在选择建筑规划和公寓运营模式时，一般会受到两种不同价值观的约束和影响。

 

1. 以财务风险最小化为目标的决策

 

以财务风险最小化为目标，使项目预期风险完全可控。企业在进行长期租赁公寓项目投资规划时，更多地依靠财务模式进行决策。项目的中短期经营利润和现金流已成为企业最关键的决策指标。当面对目标地块进行建设功能和形式规划时，企业往往会选择租赁和销售组合的开发策略。有些人采用空间组合，即在同一地块或项目中，部分房屋作为商品房出售，其余作为长期租赁公寓，以平衡整个项目的资本流动，避免或降低长期租赁公寓运营风险对项目投资收入的影响。有些人采用时间组合，在项目完成后持有房屋出租几年，等待房价上涨或转让条件满足后出售的机会。无论如何，开发商都将长期租赁公寓作为金融投资工具，或作为获取土地资源的权益计划。公寓建筑的规划和房屋类型设计基本上是基于“可供出售”的前提，公寓的运营也应受到这种约束和影响。

 

2. 以客户需求为导向的决策

 

第二种决策理念是以客户需求为导向的决策理念。开发商将房屋租赁业务作为企业的长期发展战略，将公寓建筑作为企业的长期资产，认可该资产给企业带来的长期价值。因此，企业在项目规划中，将重点关注如何识别、理解和满足目标客户的需求。这种决策理念不是不考虑投资项目的财务指标，而是将单个项目放在企业的整体发展战略中进行价值考虑，将长期租赁公寓视为企业资产，而不是快速销售的成品。在投资计算周期较长、资源分配和融资安排方面，对资产能够创造的收益及其价值增长速度有更合理的估计。